Когда будут доходные дома приносить доход?

Еще никогда не произвело решение Европейского суда по правам человека в Чехии такой фурор, как сейчас. Самое интересное, что данное решение абсолютно не касалось Чехии. Речь идет о решении страссбургского суда по делу Хуттен - Чапска против Польской Республики. Пани Хуттен - Чапска, хозяйка доходного дома в Гданьске пожаловалась в европейский суд, что из-за польских законов о регуляции арендной платы ей ее доходный дом никаких доходов не приносит. Европейские судьи согласились с аргументами пани Хуттен - Чапской, что Польша нарушает право свободно распоряжаться своим имуществом и препятствует достижению соразмерной прибыли. В Чехии также действуют законы о регуляции арендной платы, вердикт страссбургского суда может принципиальным образом поменять цены на аренду квартир, и, как следствие, и на чешском рынке недвижимости в целом. О, кажется, светлом будущем арендодателей и печальных перспективах чешских квартиросъемщиков мы будем говорить в сегодняшнем выпуске рубрики «Тема дня», которую подготовил Либор Кукал.

Все сейчас говорят о решении страссбургского суда, но почти никто его не читал. Ознакомиться с ним можно на интернет-сайте суда, где текст из 50 страниц на английском языке опубликован. Когда журналисты попросили председателя чешского Комитета защиты владельцев недвижимости Джованни Джиормани, чтобы тот обнародовал чешский перевод этого решения, Джиормани отказался, потому что он заплатил за перевод деньги, и на нем уже больше никто наживаться не будет. По всей видимости, владельцы недвижимости в этой стране действительно бедные люди... Тем не менее, Джиормани сообщил, что чешские владельцы недвижимости намерены в срочном порядке отправить по примеру пани Хуттен - Чапской аналогичный иск. В своем успехе в страссбургском суде члены Комитета защиты владельцев недвижимости не сомневаются.

Сколько платят чехи за аренду квартир в настоящее время? Ситуация достаточно сложная. Все зависит от того, когда вы заключили договор об аренде этой квартиры. Парадоксально, аренда не сильно зависит от того, в каком состоянии квартира, где она находится, и кто конкретно является ее владельцем. Если вы живете в квартире еще со времен социализма, вы платите невысокую аренду, максимальный размер которой определяет министерство финансов. Вас могут выселить, только предложив другую квартиру. Этот, очень выгодный тип договора, можно также получить в наследство от своих родителей, бабушек или дедушек, вовремя прописавшись в этой квартире. Владельцы квартир жалуются, что арендная плата за такие квартиры не окупает даже расходы на ремонт этих квартир. Тем более, жильцов очень трудно, почти нереально, выселить.

Есть еще другая часть рынка - это квартиры, которые освободились из режима регулированной аренды, и сдаются за рыночные цены. Рыночные цены превышают в некоторых городах, а именно в Праге, регулированную аренду примерно в три, четыре раза. Однако есть и такие города, где рыночная цена практически не отличается от государством определенной максимальной аренды. Стоит заметить, речь идет не о черном рынке, поскольку размер аренды в новозаключенном договоре об аренде квартиры по закону никак не ограничивается. То есть ситуация, когда за квартиру на втором этаже жильцы платят аренду, допустим, 100 долларов, и за абсолютно такую же квартиру этажом выше жильцы платят 400 долларов, вполне соответствует закону, и никто ничего не нарушает.

Предполагается, что в тот момент, когда все цены на аренду станут свободными, рыночная цена на аренду понизиться. То есть, в примере о котором я только что говорил, те жильцы, которые раньше платили 400, теперь будут платить 300, также как те, которые раньше платили 100. Станислав Кржечек, председатель Комитета защиты квартиросъемщиков говорит, что это миф.

- Мы категорически отрицаем утверждение, что рыночные цены понизятся на одну треть. Во-первых, заметьте, что повышение аренды требуют даже администрации тех городов, в которых рыночная цена уже сравнялась с регулированной, но они все равно хотят повысить цену, причем не только частные хозяева, а муниципалитеты в том числе. Во-вторых, из экономической теории известно, что квартиры - это единственное исключение из правила, что если повышается цена, падает спрос. У всех товаров это действует, слишком повысите цену, и ваш товар перестанут покупать. В случае квартир это нет так, это доказано. Здесь могут цены расти без конца, потому что спрос определяет демографическая ситуация.

С тем, что цены на аренду должны повыситься согласны и представители квартиросъемщиков. Но у всех абсолютно разные представления, как это сделать. Владельцы домов часто аргументирует тем, что аренда должна окупать расходы на ремонт и еще приносить прибыль. Если аренда должна окупать ремонт, получается, что за квартиру в плохом состоянии человек должен платить больше, чем за хорошую квартиру - отвечает союз съемщиков. Расходы на ремонт в плохой квартире ведь больше?!

Все согласны с тем, что повысить аренду надо, и бедным людям должно государство выплатить компенсации в форме социальных пособий. Но какой будет размер этих пособий? Будет ли установлена максимальная квартплата?

- Мы должны создать систему, чтобы не росла верхняя граница арендной платы. В Германии и в Швейцарии закон гласит, что тот, кто требует полтора раза больше, чем средняя аренда за аналогичные квартиры, является ростовщиком и суд имеет право отменить такой договор об аренде и наказать арендодателя. Какая-то регуляция существует везде, - говорит адвокат квартиросъемщиков Кржечек.

Вернемся в страссбургский суд. Пани Хуттен - Чапска отправила свой иск еще в 1996 году, решение было принято месяц назад. Один из министров чешского правительства уже заявил, что Чехия может страссбургского суда не бояться, потому что когда он приступит к рассмотрению жалоб чешских владельцев недвижимости, регулированной аренды уже в Чехии давно не будет. Но если суд займется этим делом быстрее, тогда чешскому государству грозит, что оно в итоге будет вынуждено заплатить владельцам недвижимостей компенсации в общей сумме около 50 млрд. долларов. Адвокат Комитета защиты владельцев недвижимости Станислав Немец говорит, что хозяева квартир свои потери еще не посчитали.

- Вычислить потери и требуемую компенсацию должны все владельцы по-отдельности. Страссбургский суд будет определять компенсации в каждом случае отдельно.

Вся история имеет много аспектов. От чисто экономических, социальных, но даже доходящих до международной политики. Как, например, отреагируют чешские избиратели, когда им скажут, что квартплата повышается, потому что так решили в Страссбурге? Как они после этого будут голосовать о европейской конституции?