Съем жилья по-новому: здравый смысл вместо формальностей
1 января 2014 года вступает в действие новый Гражданский кодекс Чехии, который принесет ряд изменений в отношения между владельцами и съемщиками жилья. Самые важные новинки мы обсудим в рубрике «Тема дня» с пражским адвокатом Михалом Шевчиком и частным риелтором Верой Пановой.
Традиционно считается, что съемщик по сравнению с собственником более слабая сторона. Но Вера Панова, работающая частным риелтором в Праге с 1997 года, опровергает расхожее мнение. Она считает, что больше рискуют при сдаче жилья владельцы.
«Сложно сказать, кто остается в невыгоде. Я думаю, что больше хозяин, потому что недвижимость ему часто возвращают в плохом состоянии».
- И невозможно потребовать какое-либо возмещение?
«Дело в том, что съемщик считает, что он не должен это делать, хотя по закону должен. Некоторые требуют возвращения залога, даже адвокатов приглашают. Но в целом съемщики плохо убирают квартиры, у некоторых уже через полгода квартиру не узнать».
С другой стороны, у съемщика на руках большой козырь: он может не платить за квартиру. Товарищи с крепкими нервами и пустым кошельком могут, единожды вселившись в квартиру, годами изводить владельцев. Выселить неплательщика в Чехии можно только в судебном порядке.
«У меня есть знакомая хозяйка дома, она три года судилась со своим жильцом-наркоманом и не могла его выселить из квартиры. Три года – вот представьте. И в итоге никаких денег не получила».
- Вы думаете, что такие ситуации будут повторяться и после вступления в силу нового кодекса?
«Я думаю, что вряд ли что-то изменится».
Разве хозяину квартиры в такой ситуации нельзя просто сменить дверной замок? Какие в Чехии правила на этот счет? Разъясняет адвокат Михал Шевчик:
«Насколько я знаю, на практике владельцы пытаются избавиться от неплательщика своими силами, в том числе, прибегают к смене замка, но как адвокат я должен сказать, что это незаконно. Владелец должен подать жалобу в суд и ждать судебного решения о выселении и взыскании долга».
Адвокат Шевчик спешит порадовать съемщиков жилья, собственники которого проживают за границей. С нового года такие съемщики будут лучше защищены в случае неприятных ситуаций. Например, если их затопят соседи.
«Новый кодекс дает съемщику право самому защищать себя от третьих лиц, которые нарушают его права. Он может не ждать, когда ему поможет собственник, а может действовать самостоятельно на основании договора об аренде. Например, может для защиты своих интересов сам обратиться в суд. С другой стороны, собственник жилья не может полностью устраниться. Он обязан помочь, когда съемщик просит его о помощи».
«Единственный вопрос, смешной вообще-то, но он вызвал в депутатских кругах жаркие дебаты – позволить ли съемщикам держать в квартирах домашних животных. В конце концов, заводить животных разрешили без согласия собственников, если это не чревато особыми проблемами».
Вот так чехи в очередной раз продемонстрировали свои трепетное отношение к собакам и кошкам. Но наш опытный риелтор снова скептически хмурит брови. Вера Панова считает, что новый кодекс любителям животных не поможет. Последнее слово все равно останется за владельцем жилья. Как же так?
«Одна клиентка, снимавшая у нас квартиру, хотела завести кота. Мы с мужем сказали, что кота не хотим, потому что квартиру мы сдаем с мебелью, после кота неизвестно, что будет с квартирой. А мы знаем, что она девушка небогатая, денег на ремонт у нее нет. Конечно, по закону, мы не можем запретить съемщику завести животное. Но мы можем не продлить с ним договор. В 95% случаев договор аренды подписывается на год. Потом, если стороны договорятся, он продлевается. А в этом случае владелец может просто не продлить договор».
Вот так, оказывается, все обстоит на практике. Если потенциальный наймодатель против вашего кота или любимого терьера, лучше сразу начинайте искать новую квартиру с более сговорчивыми хозяевами.
«Какие у иностранцев варианты поиска квартиры? Если ты вообще не владеешь чешским, то путь тебе один – в агентство по поиску недвижимости, где говорят на английском или на русском. Если ты звонишь им по-чешски, и они понимают, что ты не чех, ты квартиру даже не увидишь. Агентства уверены, что все хозяева боятся сдавать квартиры иностранцам. Много случаев, когда так и написано: «Маленькая собака нам не мешает, а вот иностранцев не предлагать».
Как только Виктория освоила чешский, она стала самостоятельно искать квартиры. К счастью, есть в Чехии сайты, где общение между съемщиками и владельцами жилья протекает без посредников.
«Я стараюсь вместо звонков по телефону сначала писать емэйл, в котором не указывается моя украинская фамилия. Владельцам главное знать, что у меня какая-нибудь легальная профессия. Когда дело доходит до личной встречи, хозяева обычно расслабляются».
По какой причине Виктория обычно меняла квартиры? Пару раз потому, что собственники терзали ее частыми проверками. Перед приходом владельца она чувствовала себя обязанной надраить квартиру до блеска. А бывало, что собственники заявлялись вообще без предупреждения, и Виктория от этого страдала. И еще она вспоминает один случай, когда снятую квартиру пришлось покинуть очень быстро.
«Был случай, когда уйти пришлось очень быстро после въезда в квартиру. Во время осмотра все выглядело хорошо, но потом выяснилось, что там вообще не работало отопление. Мне об этом, конечно, никто не сказал».
«Таких хозяев видно сразу, их, кстати, не так уж мало. Они лезут в квартиру постоянно, ходят каждый месяц».
- Да, этот факт, что хозяева норовят явиться с проверкой, многих иностранных съемщиков очень раздражает. Это как-то регулируется законом?
«Когда мы сдаем свою квартиру, то мы право на проверку вписываем в договор. Вот к примеру. У знакомой хозяйки жил молодой человек и платил коммунальные платежи за себя одного – за воду, за вывоз мусора. Но на самом деле с ним жила девушка, и соседи, конечно, об этом знали. Почему они должны доплачиваться за воду вместо нее? А он полгода твердил, что живет один. Ну, вот как не ходить и не проверять после этого?».
И последнее нововведение, на которое мы хотели бы обратить внимание. Согласно новому кодексу, владелец сможет просить уплаты залога не за три месяца вперед, как было возможно до сих пор, а аж за полгода вперед. Это максимум, прописанный теперь в законе. Стоит ли бояться, что владельцы будут предъявлять съемщикам непомерные требования по залогу? Тут Вера Панова нас успокоила:
«Залог в размере платы за три месяца и сейчас получает лишь процентов пять хозяев от общего числа. Стандарт в Чехии – один месячный наем. Шесть наймов – это уже из разряда фантастики, это вообще никто не даст».
