Стигматизация съемного жилья – не к добру

Лишь около 20% чехов живут в арендованном жилье, большинство их сограждан приобрели или стремятся приобрести собственную недвижимость. Для экономической безопасности страны данная ситуация может представлять угрозу, утверждает социолог Мартин Лукс. В целом, для стран так называемого бывшего «соцлагеря» характерен высокий процент собственников жилья, что далеко не во всех случаях является показателем благосостояния их граждан, полагает ряд экспертов. В каких странах риск возникновения ценовых пузырей на рынке жилья выше? Каковы перспективы Чехии в этой сфере?

Иллюстративное фото: Штепанка Будкова, Чешское радио - Радио Прага

На Западе мы видим обратную картину: весьма незначительное число граждан Швейцарии живет в собственном жилье, что сравнимо, согласно доступным данным, с ситуацией в Норвегии, Великобритании, Дании и ряде других стран. Уровень обеспеченности собственным жильем гораздо выше к востоку от воображаемой линии бывшего «железного занавеса». «Съемное жилье стигматизировано, что в будущем может обернуться серьезными проблемами», - подчеркивает сотрудник Института социологии Aкадемии наук Мартин Лукс, предоставивший Русской редакции Радио Прага интервью.

«Надо сказать, что Чешская Республика в рамках региона постсоциалистических стран занимает исключительное место, так как процент владельцев собственного жилья по сравнению с числом арендаторов во многих бывших социалистических странах еще выше, чем у нас. Это произошло по той причине, что согласно законодательству Чехии, далеко не за всеми жильцами, проживавшими в государственном жилом фонде, было признано право на приватизацию квартиры на выгодных условиях. Из всех постсоциалистических стран только Чехия и Польша, напомню, не предоставили жильцам такого права, поэтому в этих государствах еще относительно высокий процент граждан живут в государственных или муниципальных квартирах. В некоторых бывших соцстранах государственным жилым фондом пользуются лишь 4 или 5% населения».

– Вы, насколько мне известно, проводили исследования, на основании которых пришли к выводу, что данное соотношение представляет риск для экономики страны? Насколько серьезный?

Мартин Лукс, Фото: Институт социологии АН ЧР

«Да, данное исследование подытоживается следующим выводом: в случае несбалансированного соотношения съемного и собственного жилья в стране возрастает вероятность кризиса на рынке недвижимости, который мы могли наблюдать в прошлом в Ирландии или Греции. А лопнувший пузырь на рынке недвижимости чреват полномасштабным экономическим кризисом, который может приобрести затяжной характер. В ситуации кризиса цены на недвижимость могут существенно снизиться, а после его окончания, наоборот, резко подскочить. Показатель, характеризующий изменчивость цены, мы называем волатильностью, изменчивостью. Это ситуация, когда появляются экономические пузыри, в данном случае - на рынке недвижимости».

– В каких странах риск возникновения ценовых пузырей как следствия неопределенности истинной стоимости жилья выше?

«В Чехии, как и в странах, где процент владельцев собственного жилья превышает число людей, живущих в арендованных квартирах, вероятность возникновения рыночного пузыря, конечно, выше по сравнению с такими странами как Германия или Швейцария».

Цены жилья возвращаются на уровень середины 2008 г.

– Не являемся ли мы свидетелями формирования «мыльного пузыря» на чешском рынке недвижимости? Особенно заметно цены жилья подскочили за последние месяцы, и у многих это вызывает опасения; маклеры по недвижимости признаются, что взвинченные цены превзошли все их ожидания.

«Да, цены заметно повысились за последние три года. Вначале рост составил около 5% в год, а в текущем году динамика рынка недвижимости такова, что подъем цен, скорее всего, будет соответствовать двузначному числу и превысит 10 %. Следует одновременно отметить, что в целом рост цен касается преимущественно квартир, однако во время кризиса был спад стоимости жилья на 20%, и сейчас цены возвращаются на уровень середины 2008 года. С этой точки зрения, я полагаю, мы не приближаемся к неотвратимому рыночному шоку, хотя в принципе, ситуация вполне может измениться в худшую сторону года через два или три».

Иллюстративное фото: Халил Баалбаки, Чешское радио

– Известно ли вам о существовании исследований, авторы которых предрекали кризис 2007-2008 года на рынке жилой недвижимости?

«Исследований, которые бы с высокой степенью точности прогнозировали крах, не было. Аналитики всякий раз ошибались. Исключением не является и период накануне упомянутого кризиса 2007 года, хотя вполне вероятно, что отдельные авторы предупреждали о надувании спекулятивного пузыря, избегая уточнять конкретные сроки. Однако в то же самое время были обнародованы исследования, содержащие диаметрально противоположные выводы».

– В настоящее время одной из наиболее дискутируемых тем в Чешской Республике является введение системы социального жилья для малоимущих. По расчетам экономистов, это поможет сэкономить 100 млн крон (3,7 млн евро) из государственного бюджета за счет ограничения выплаты пособий и на расходах за эксплуатацию домов для граждан, оставшихся без крова. Что, по вашему мнению, следует предпринять для снижения рисков, связанных с ситуацией на рынке жилья, которые могут неблагоприятно отразиться на экономике страны и увеличить разрыв между богатыми и малоимущими?

«Я думаю, что главной целью является обеспечение населения доступным жильем, которое решается посредством социальных пособий или предоставлением жилых помещений по договорам социального найма, а также обеспечение стабильного функционирования рынка жилья. Важным является создание сбалансированной системы жилищного обеспечения и регулирование ипотечного кредитования. В этом направлении Чешский национальный банк уже предпринимает меры, чтобы минимизировать риски, связанные с предоставлением крупных кредитов отдельным заемщикам».