На рынке недвижимости появляется "мыльный пузырь"

Компания Euroconstruct провела исследование, согласно которому с 2006 по 2009 годы темпы роста строительства в странах Восточной Европы достигнут 3%, что приблизительно в четыре раза больше, чем в государствах Западной Европе. Причиной такого роста станет неутихающий спрос на недвижимость, а также необходимость дальнейшего развития инфраструктуры. В минувшие годы самое большое количество новых квартир было построено именно в Германии, Испании, Италии и Великобритании. Из стран Восточной Европы лидировала Словакия, где в 2006 году появилось 20 000 новых квартир. (По данным Euroconstruct, в прошлом году на 1000 жителей Евросоюза было построено 6 новых квартир). Предоставить характеристику ситуации на чешском рынке я попросила Маркету Немцову из риэлторской конторы RE/MAX.

«Чешский рынок с недвижимостью растет и расширяется. Это происходит за счет реконструкции и обновления уже существующего жилищного фонда, а также благодаря реализации новых проектов. По-прежнему спрос на недвижимость превышает предложение, что является главной причиной, по которой цены на жилье в Чехии остаются достаточно высокими».

Кто составляет главную группу покупателей, и какие квартиры пользуются основным спросом на чешском рынке?

«На основании опроса, проведенного нашей компанией, выяснилось, что, главным образом, речь идет о покупателях в возрасте от 25 до 35 лет, которые впервые приобретают собственное жилье. Интерес существует к квартирам двухкомнатным с отдельной кухней или трехкомнатным, где кухня и гостиная соединены между собой».

Строительный бум касается не только Праги, но и других больших городов, например, Брно или Остравы. Основным спросом пользуются квартиры в каменных домах, но цены на них достаточно высоки, а потому приблизительно 70% от реализованных продаж составляют квартиры в панельных домах. Двух или трехкомнатную квартиру в Праге можно купить и до трех миллионов крон, в других чешских городах - до двух миллионов крон. Какими главными критериями руководствуются люди при покупке квартиры?

«К основным критериям при выборе жилья относятся его стоимость, место расположения и метраж. Далее оценивается то, есть ли в окрестностях дома парк, наличие инфраструктуры».

По мнению участников опроса, проведенного агентством Factum Invenio, на чешском рынке существует достаточное предложение жилья и возможностей для его финансирования. Как правило, речь идет об ипотеках и строительных сберегательных кассах. Одновременно, по данным агентства STEM/MARK, приблизительно 25% чехов, приобретающих что-либо в кредит, позднее сталкиваются с проблемами при его оплате. Более половины чехов указало, что в случае потери работы они могли бы поддерживать семейный бюджет в необходимых рамках в течение трех месяцев.

На этой неделе Чешский Центробанк в отчете о финансовой стабильности за 2006 год указал, что в некоторых регионах Чехии стоимость недвижимости растет слишком быстро (на 25% в год) и безосновательно. «Оценка развития цен недвижимости и доходов населения приводит к выводу об искусственном наращивании цен», - цитирует источник Чешское телеграфное агентство.

С точки зрения финансового аналитика Яна Фрайта из Чешского Национального банка, «для чешского рынка недвижимости подобное развитие ситуации несет в себе фактор риска лишь в том случае, если рост цен будет продолжаться в течение длительного времени. Нынешнее состояние расценивается в качестве начальной стадии появления «мыльного пузыря». В случае, если цены будут расти, а затем резко упадут, это приведет к тому что те, кто купил дорого, платит в рассрочку большую сумму, что отягощает его бюджет. Далее, те, кто продают, тоже окажутся в минусе, что также отразится на их бюджете. И, наконец, банки при реализации залога в виде недвижимости потерпели бы убыток. Определенный риск для инвесторов и банков скрывают в себе нынешние стройки. В случае, если цены строящихся квартир упадут, оплата некоторых кредитов была бы проблематичной».

По мнению некоторых риэлторов, встречаются завышенные цены в объявлениях о продаже квартир в панельных домах в «спальных районах» Праги, таких как Ходов, Мехалупы, Гайе, Опатов, Лука, Лужины и Бутовицы. Тем не менее, как утверждают они, реальные цены, за которые продается эта недвижимость, ниже. Что думает по данному поводу Маркета Немцова?

«К сожалению, я не могу ни подтвердить, ни опровергнуть информацию Центробанка. Тем не менее, по нашим данным, рост цен на квартиры и дома в Чехии составляет порядка 15-20%. Самые большие темпы роста наблюдаются в Остраве, которая в последнее время оказалась в центре внимания крупных инвесторов. С 2001 по 2006 годы, то есть, за последние 5 лет, стоимость недвижимости здесь выросла на 96%».

Сегодня в области строительства в Чехии не существует недостатка ни в покупателях, ни в финансировании. Проблемой является недостаток рабочих и техников. Учебные учреждения данного направления не пользуются особой популярностью. Вместе с тем Чехию (с началом строительного бума в Словакии и в России) стали покидать словацкие и украинские рабочие. На смену им приходят строители из Монголии, которые, впрочем, сталкиваются здесь с проблемой языкового барьера. В связи с этим Союз предпринимателей в области строительства подготавливает новую систему образования в данной области - по образцу немецкой и французской. На протяжении всего процесса обучения студентам будет бесплатно предоставляться жилье, питание, учебники и дополнительные курсы. Фирмы хотят потребовать, чтобы эти расходы были вычтены из налогов, поскольку предприятия таким образом способствуют снижению безработицы. Определенные резервы существуют и в области предоставления риэлторских услуг:

«По нашей информации в Чехии работает около 300 риэлторских фирм. Некоторые из них пользуются не самой лучшей репутаций. Необходимо повышать качество услуг, предоставляемых покупателям недвижимости, в том числе, путем установки и соблюдения определенных стандартов», - говорит Маркета Немцова.

---

Новости экономики

Фото: Европейская комиссия

Еврокомиссия опубликовала отчет, согласно которому единственными странами Евросоюза, дефицит которых к концу 2008 года окажется выше 3% ВВП, то есть, верхней границы для принятия евро, станут Чехия и Венгрия. Чехия также попала в число шести государств ЕС, которые в плане развития ситуации в бюджетной сфере могут быть подвержены риску.

Совместная банковская структура, которую в России создали Home Credit&Finance Bank (HCFB) и Normos Bank, поставила перед собой цель войти в десятку крупнейших российских банков. Об этом в интервью для экономической газеты «Ведомости» сказал владелец компании PPF, которой принадлежит HCFB, Петр Келлнер. Кроме того, на территории Беларуси PPF недавно приобрела небольшой Lorobank.

По данным компании Intrum Justitia платежная дисциплина чешских предприятий оставляет желать лучшего. В среднем оплату за предоставление товаров и услуг фирмы задерживают на 25 дней. 3,5% от таких долгов не оплачивается вообще. В будущем ожидается улучшение ситуации за счет общего развития экономики, а также растущей популярности принципа outsourcing, при котором бухгалтерией компаний занимаются специализированные фирмы.