Жилье подешевеет, когда сократится строительный процесс
Арендованное жилье для чехов пока более доступно, чем покупка собственной квартиры в ипотеку. Большие различия между ежемесячной арендной платой и выплатой по ипотеке в основном наблюдаются в Праге и Брно, в других региональных городах разница меньше. Это следует из данных платформ недвижимости. При этом осенью прошлого года Министерство регионального развития в отчете о доступности жилья в Чехии заявило, что большинство чехов по-прежнему хотели бы жить в собственной недвижимости, но для многих она недоступна.
Доступность жилья в Чехии является одной из важнейших социальных и политических тем. Завышенные цены на рынке и недостаток арендного жилья создают препятствия для доступности жилья для молодых семей, пожилых людей, малообеспеченных групп и жителей крупных городов. В связи с этим значительное количество жителей в особенности крупных городов по-прежнему вынуждены снимать квартиру. Большая разница между ежемесячной арендной платой и выплатой по ипотеке наблюдается в основном в Праге и Брно. На этой неделе были собраны три исследования рынка недвижимости, которые сходятся во мнении, что интерес к недвижимости вырос во второй половине прошлого года. Преобладал спрос на старые дома и квартиры. По оценкам, банки и стройсберкассы в прошлом году предоставили кредитов на жилищное финансирование на сумму 305 миллиардов крон (порядка 12,2 млрд евро), что на 135 миллиардов (5,4 млрд евро) больше, чем в 2023 году. Каково соотношение людей, которые приобретают недвижимость для собственного проживания, и тех, кто покупает ее в качестве инвестиции? На этот вопрос в эфире «Чешского Радио» отвечает ипотечный аналитик консалтинговой компании Swiss Life Select Иржи Сикора.
«Точные цифры скорее можно было бы получить в банковских учреждениях, потому что у нас в компании такой учет не ведется. Однако по опыту могу сказать, что, конечно, интерес к инвестиционной части был гораздо выше в те годы, когда процентные ставки были ниже двух процентов, и ипотеку могли получить даже те, кто обычно ее не берет. Это означает, что соотношение значительно ниже, чем было в предыдущие годы».
Как подчеркнул Иржи Сикора, несмотря на появившуюся информацию о стабилизации предложения жилья на рынке, в настоящее время спрос на жилье все же значительно превышает предложение из-за того, что новой недвижимости по-прежнему строится недостаточно.
«Спрос на недвижимость продолжит расти и в этом году. Этого можно ожидать, учитывая тот факт, что одновременно ожидается падение процентных ставок и ипотечных кредитов, а это всегда идет рука об руку с повышением интереса. Благодаря этому и продавцы назначают более высокую цену за свою недвижимость. Вероятнее всего, в первые месяцы года интерес немного процентная ставка по кредитам, но в оставшуюся часть года этого происходить не будет», - констатирует Иржи Сикора.
В настоящий момент процентная ставка по ипотечным кредитам находится на уровне выше 5%. Можно ли прогнозировать ее изменение на 2025 год?
«Вопрос в том, о какой ставке мы будем говорить. Если придерживаться параметра, который мы публикуем, то есть Swiss Life Hypoindex, который в настоящее время составляет 5,13%, что является средней ставкой предложения по ипотеке, то мы могли бы достичь где-то около 4,5%, что означало бы, что мы способны получить ипотеку где-то до 80%, на границе 4%, может чуть меньше 4%».
Снижение цен – комбинация сокращения сроков строительства и снижения процентных ставок
По данным Swiss Life Hypoindex, средняя ставка по ипотеке в начале января снизилась на 0,09 процентных пункта до 5,13% по сравнению с предыдущим месяцем. Ежемесячный взнос ипотечного кредита на сумму 3,5 миллиона крон (139,5 тыс. евро) согласованного до 80% оценочной стоимости недвижимости со сроком погашения 25 лет и средней ставке предложения составил 20 730 крон (826 евро). Анализ платформы недвижимости Bezrealitky показывает, что арендная плата в конце прошлого года за квартиру средней площадью 65 квадратных метров составляла в среднем 22 387 крон (892 евро).
Больше всего в настоящее время спрос на недвижимость стоимостью до 4 млн крон (160 тыс. евро). По словам Иржи Сикоры, если говорить о новостройках в крупных городах (Прага и Брно), то за эту сумму человек может рассчитывать на однокомнатную квартиру или студию площадью 30 кв. м. При этом необходимо учитывать, что у квартир меньшей площадью стоимость квадратного метра выше, чем у больших квартир, поскольку интерес к меньшим квартирам традиционно выше.
В отчете о доступности жилья, опубликованном в ноябре прошлого года, Министерство регионального развития заявило, что, хотя большинство чехов по-прежнему предпочитают собственное жилье, для многих домохозяйств этот вариант становится недостижимым. Основная причина – резкий рост цен на недвижимость, который с 2015 года достиг 112%, тогда как доходы выросли всего на 65%. Это неравенство еще больше усугубляется высокими процентными ставками по ипотечным кредитам. И, тем не менее, интерес к ипотекам по-прежнему высокий и постоянно растет.
«Вероятно, мы могли бы представить себе и более быстрый рост интереса, но, конечно, он также должен был бы сопровождаться адекватным снижением процентных ставок, потому что, честно говоря, большинство ипотечных кредитов или большая часть недвижимости, покупаемой сегодня, имеют завышенную стоимость. Движущей силой этого являются именно ипотечные кредиты, которые, конечно, люди при нынешних ценах могут и не получить».
Каков же выход из ситуации, как можно «расшевелить» рынок недвижимости? Сокращение сроков строительства, повышение доступности ипотеки?
«Безусловно, это может быть некая комбинация всех упомянутых параметров. Однако, очевидно, что, во-первых, если строительный процесс не сдвинется с места и не сократится, а строительный рынок с новыми квартирами или новой недвижимостью не расшевелится, то какого-то существенного снижения стоимости мы не дождемся, и даже наоборот».
При этом, по мнению Министерства регионального развития, нынешняя ситуация не предлагает удовлетворительных альтернатив и в сфере арендного жилья. Растущий спрос на арендное жилье, вызванный его недоступностью, оказывает давление на цены аренды. Кроме того, краткосрочное размещение через такие платформы, как Airbnb, еще больше снижает доступность жилья для долгосрочной аренды, особенно в крупных городах.
