Как повлиял кризис на чешский рынок недвижимости?

В Чехии в 2010 году объемы продаж недвижимости снизились на 30%. В 2011 увеличение стоимости жилья не ожидается. Произойдет ли оживление на данном сегменте рынка?

Nechávají si zadní dvířka otevřená.

Сегодня на чешском рынке недвижимости предложение во много раз превышает спрос. Кризис подкосил материальное благополучие служащих и частных предпринимателей. Растет безработица, которая, по последним данным, составила 9,6%.

Убывает количество свободных мест. Банки снизили ипотечные ставки, но повысили требования к заемщикам. Вопреки тому, что строительство новой недвижимости продолжается, в Чехию приезжает все больше состоятельных иностранцев, да и чешские предприниматели готовы работать без выходных, лишь бы суметь оплатить кредиты, по словам президента Ассоциации риэлторов ЧР Ярослава Новотного, «это время покупателей, за которых идет борьба».

По данным Ассоциации, падение спроса на недвижимость на протяжении последних двух лет в Чехии составило 40%:

«Заметнее всего это было в первой половине 2009 года. Тогда рынок просто остановился. 2010 казался стабильным. Впрочем, и в прошлом году спрос продолжал падать».

Снижение спроса не могло не сказаться на ценах:

Иллюстративное фото: Кристина Макова, Чешское радио - Радио Прага

«Я не являюсь сторонником обобщений. Могу лишь сказать, что цены жилплощади в Чехии снизились приблизительно на 10-20%. В секторе коммерческой недвижимости ситуация очень похожая. Впрочем, специфика рынка недвижимости такова, что все зависит от конкретного предложения».

Ныне, по данным Ассоциации риэлторов ЧР, в Праге на вторичном рынке стоимость жилья начинается на уровне 25-30 000 крон (1086-1304 евро) за квадратный метр. У новостроек – от 35-40 000 крон (1521-1739 евро). В зависимости от качества оборудования и места расположения недвижимости в Праге цены могут достичь 100 и более тысяч крон (4347 евро) за квадратный метр. Продолжает Ярослав Новотны:

«В 2011 году падение цен на недвижимость остановилось. В некоторых сегментах наблюдается повышение спроса. Впрочем, тенденции роста стоимости недвижимости пока нет».

Разумеется, спрос на недвижимость в столице намного выше, чем в регионах. Впрочем, зависит от их экономического развития.

Прага

«Например, в окрестностях города Млада Болеслав, где производят «шкодовки», какой-то момент наблюдалось снижение спроса. Сейчас ситуация стабилизировалась. То есть, там, где экономика оживает, люди получают работу, растет интерес к недвижимости».

Разумеется, при выборе «Прага или регион», все зависит от личной системы координат. Поселившемуся в небольшой деревушке прагоцентрику, работающему в столице, может не подойти сложная транспортная доступность.

«С другой стороны, многие покупатели к Праге равнодушны. Наоборот, они ценят, что могут жить подальше от центра. Универсального рецепта не существует».

Для подавляющего большинства чехов единственным способом финансирования покупки жилья является ипотека. Взять в банке кредит и платить за приобретение собственного жилья считается более выгодной инвестицией, нежели аренда квартиры. Однако доступность этого варианта сегодня намного ниже, чем несколько лет тому назад. Особенно, в 2007 и 2008 годы банки проявляли удивительную щедрость, предоставляя в некоторых случаях ипотеки до 100% стоимости недвижимости.

Иллюстративное фото: Архив Чешского радио

«Конечно, такой подход являлся не слишком стандартным. Сегодня банки ведут себя осмотрительнее. Тщательно проверяют клиента, его платежеспособность. Смотрят, стабильна ли его работа или предпринимательская деятельность. Теперь получить ипотеку на 100% стоимости недвижимости невозможно. Максимально, на что соглашаются банки, так это на 70-80%».

Помимо договоренности с банком, важно это деньги не потерять. К счастью, на протяжении последних десяти лет чешский рынок стал более прозрачным. Всю важную информацию можно найти в центральном реестре. Тем не менее, многие потребители предпочитают вверять свое имущество профессионалам.

«Потребители могут риэлторским компаниям доверять. Тем не менее, всегда лучше поспрашивать друзей, поверить надежным рекомендациям. Это снизит риск попадания на крючок даже в случае, если посредник (мелкий предприниматель или вся фирма) производит впечатление благоприятное».

Подобный риск существует в любой сфере сектора услуг, а потому:

«Лучше собрать об исполнителе больше информации, узнать, с кем и как он работает, какой у него опыт, какова репутация фирмы. Данный вид деятельности привлекает много людей. К сожалению, не всегда их намерения по отношению к покупателям оказываются самыми честными».

Говорят, что в случае проблем риэлторы не несут никакой ответственности, выполняя чисто посредническую роль. А посему:

«Чрезвычайно важно, чтобы договор купли-продажи составил и проверил адвокат или нотариус. Именно они наиболее квалифицированны для того, чтобы сделка прошла успешно. В крайнем случае, они застрахованы на случай ошибки. Если возникают сомнения по поводу качества услуг риэлторской фирмы, необходимо как можно быстрее все обсудить с ее представителями. При условии, что речь идет о члене Ассоциации риэлторов, можно обратиться в нашу организацию с просьбой о предоставлении помощи».

Некоторые риэлторы утверждают, что они не берут провизию…

президент Ассоциации риэлторов ЧР Ярослав Новотны (Фото: ЧТ24)

«По-моему, провизия платится всегда. Даром никто не работает. Такие прокламации не могут не показаться странными. Очевидно, что в данном случае провизию платит продавец, или используются другие механизмы. Всегда необходимо четко знать, с кого взимается НДС. В мире единых стандартов не существует. Где-то провизию берут с продавца, где-то с покупателя, где-то с обоих. Тем не менее, все следует обговорить заранее так, чтобы у клиента не складывалось впечатление, что его пытаются обмануть».

Считается, что высок интерес к приобретению недвижимости в Чехии у граждан государств бывшего СССР, особенно полюбивших Прагу, Карловы Вары, курортную зону на севере Чехии, а также чешские горы.

«Эти покупатели более притязательные. Нередко они излучают уверенность, определенную их финансовой ситуацией, какое-то чувство превосходства. Впрочем, мне кажется, что это, скорее, личные качества отдельных людей, а не общенациональные», - заключает президент Ассоциации риэлторов ЧР Ярослав Новотны.